FAQ

BIENES RAÍCES
EN LAS GALERAS

Encuentre todas las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre Bienes Raíces en Las Terrenas, Samaná, República Dominicana. El proceso legal para la compra de inmuebles, retorno de la inversión, exenciones fiscales, honorarios legales …

Tasas e impuestos legales: tarifa del 3% por la Transferencia del Título de la propiedad 1% a 1,5% para las Tarifas legales (Notario, proceso de diligencia debida) 1% Anual Impuesto sobre la propiedad (IPI) La comisión del corredor la paga el vendedor y está incluida en el precio de venta.
Los extranjeros se benefician de los mismos derechos de propiedad y < / span> obligaciones como ciudadanos dominicanos . No existe restricción alguna para los extranjeros que deseen comprar bienes raíces. El pasaporte y la identificación son suficientes para participar en una transacción inmobiliaria.
Elegir una agencia inmobiliaria bien establecida al comprar una propiedad en la República Dominicana es de suma importancia. Ya sea que sea nuevo en el sector inmobiliario o en la isla, hay varios factores y conocimientos a tener en cuenta antes de invertir en una propiedad. En una frase, trabajar con profesionales le brindará más seguridad, menos dolores de cabeza, más conocimientos, más opciones en el mercado y, al final, un mejor precio. Descubra el equipo de Ocean Edge aquí: Más sobre nosotros
Con muchas oficinas de bienes raíces en actividad en Las Galeras, es importante elegir el corredor adecuado. Aquí hay algunos criterios a considerar al seleccionar su agencia inmobiliaria: Un sitio web bien construido con una navegación facil para los usuarios Un amplio portfolio de propiedades presentadas con imágenes de calidad, videos y toda la información útil sobre la propiedad Corredores multilingües para una comunicación clara y fluida entre todas las partes, compradores y vendedores, banco, notario… < / p> Un agente reactivo que muestra su participación en ayudarle a encontrar y concluir su transacción de bienes raíces en las mejores condiciones Es mejor elegir una agencia local con asociaciones locales en comparación con las agencias franquiciadas en el extranjero Conozca al equipo en Ocean Edge Real Estate aquí: Más acerca de nosotros < / p>

For a detailed legal guide please read the following article:


GUIDE TO BUY A PROPERTY IN DOMINICAN REPUBLIC

 

The procedure when investing in real estate in the Dominican Republic is similar to the United States, Canada and Europe. First of all, you need to find the right home fitting your budget and your project.


You can search HOMES FOR SALE IN LAS TERRENAS here and contact an agent to guide you in your property enquiry.

 

The legal buying process in 3 steps:

 

1 - The Purchase Offer

Once you are decided on a particular property, the first step is to send a formal written offer to the seller describing the main conditions under which you propose to purchase the property. This Purchase Offer, usually sent via email, includes details such as the purchase price, the payment terms and more aspects if necessary. It is recommended to be as transparent as possible from the start.

When the seller is presented with your offer, they can either accept the proposal or send a counter offer with different terms, closer to their expectations.

This delicate process of negotiation is unique to each transaction. Hence the importance to discuss with your real estate agent to come up with the best possible offer.

 

2 - The Promise of Sale

The second step is the drafting and signing of the "Promise of Sale". In the Dominican Republic, the POS is a legally binding document which needs to be signed in front of a notary public.

All the terms of the transaction are established in that document; it will include the full names of both parties, references establishing identities (such as valid passports, driver’s license), a clause in case of default from either party, a legal description of the property, the final purchase price, the payment terms, the date on which the property is delivered, the exact date of the closing, etc.

When signing the “Promise of Sale", the buyer is required to wire the first payment as agreed between the parties. The amount usually varies from 10% to 20% of the purchasing price. Depending on the type of transaction, this payment is either placed in the escrow account of the legal office representing you, or sent directly to the seller’s account.

At the same moment, the notary public will proceed with the due diligence process.

 

3 - The Deed of Sale

The last step to finalize your real estate transaction is to sign the "Deed of Sale”. It is a formal document legally binding on both parties and signed in the presence of a notary public.

As mentioned, the legal office needs to request and verify all the necessary documents (Due Diligence) to ensure a proper transfer of ownership to the buyer.

This process can take as little as a few days or considerably more. The required time will vary according to the availability of the documents, the people and the complexity of the transaction. By experience, it usually takes 2 to 3 weeks.

Both parties need to be physically present (or their legal representatives via a Power of Attorney) in front of the Public Notary. The Deed of Sale will be read and signed by both parties. The real estate agent will accompany during the signature process.

All funds (amount agreed between parties in the "Promise of Sale") need to be readily available for transfer at the time of closing. The buyer and the seller will sign all the necessary documents. Once the seller attests reception of the funds and only then, the public notary will stamp the "Deed of Sale".

Now, the sale can be recorded at the “Registry Office of Titles" by your legal representative. In most cases, it takes around 1 to 2 months to get the property under your name (or your company's name).

Los honorarios legales son alrededor del 1% -1,5% del monto acordado por la transacción inmobiliaria. Esta tarifa cubre los servicios prestados por la oficina legal que lleva a cabo el proceso legal. Incluye: Redacción de contratos (Promesa y Acto de Venta) Reuniones Debida diligencia Transferencia de propiedad, Certificado de título En resumen, todos los pasos necesarios para verificar el estado legal de la propiedad, redactar los contratos y transferir la propiedad al comprador. El comprador es responsable de la transferencia y los honorarios legales. Todas las demás tarifas las paga el vendedor.
El impuesto de transferencia de propiedad es el impuesto que paga el comprador al registro de títulos, en la región donde se encuentra la propiedad. En la República Dominicana, el impuesto a la transferencia de propiedad es igual al 3% del valor tasado de esa propiedad. Ese valor es diferente del precio de compra. Es el valor de la propiedad registrado en la Oficina de Rentas Internas. En general, es más bajo que el valor real de mercado de la propiedad. Para propiedades compradas bajo un empresa, el impuesto de transferencia adeuda es el 2% del capital de esa empresa. Los principios son diferentes para cada transacción. Le recomendamos que obtenga asesoramiento de un notario / abogado local para evaluar las mejores opciones para su inversión.
El impuesto predial anual (IPI) se aplica al monto total del valor inmobiliario de una propiedad. < / p> Para todos los bienes raíces (casas y lotes) propiedad de individuos cuyos valores están registrados por debajo de US $ 150,000, la propiedad está exenta del impuesto anual a la propiedad. < / span> Tarifas < b> Particulares: se aplica una tasa del 1% sobre la plusvalía de RD $ 7,438,197 (o US $ 147,387 a junio de 2019) de la propiedad. Fideicomisos: 1% sobre el valor de la propiedad inmobiliaria . Sin excepción. Empresas: 1% del capital social. El impuesto predial se paga en dos cuotas semestrales, con fecha límite para pago de la primera cuota el 11 de marzo y de la segunda el 11 de septiembre. Es bueno saberlo: el monto de los activos fiscales pagados por una empresa se puede aplicar como crédito a sus ingresos. < p> Exenciones El edificio (y el terreno en el que está construido) pertenecen a personas mayores de 65 años, siempre que sea la única propiedad que se posea por la misma persona en la República Dominicana Jubilados y rentistas de una fuente extranjera (50%) Tierras rurales y propiedades de uso agrícola ubicadas en tierras rurales Todas las propiedades cuyo valor total sea igual o menor que (RD $ 7,438,197 / US $ 147,387)
La Ley CONFOTUR es un incentivo del gobierno para desarrollar áreas turísticas de la República Dominicana y promover la protección del medio ambiente en estas áreas. Los beneficios de esta ley se pueden otorgar a todas las personas físicas o jurídicas. personas domiciliadas en el país para promover o invertir capital en infraestructuras turísticas, tales como Inmobiliarias. Las propiedades que se rigen por la Ley CONFOTUR están exentas de todos los impuestos a la propiedad para un período de 15 años : Para particulares (primeros propietarios) : Exención del 3% de Impuesto de Transferencia por la transferencia del título Exención del 1% del impuesto anual a la propiedad (IPI) < br /> Exención del impuesto sobre la ganancia de capital al revender la propiedad < br /> Exención del impuesto sobre los ingresos por alquiler Para desarrolladores: < / b> Exención del 100% de los impuestos nacionales y municipales para la constitución de sociedades, para el aumento de capital de sociedades ya constituidas, Impuestos Nacionales y Municipios por transmisión sobre derechos inmobiliarios, por ventas, permutas, aportaciones en la naturaleza y cualquier otra forma de transmisión sobre derechos inmobiliarios, de el Impuesto sobre Viviendas Suntuarias y Solares No Construidas (IVSS). Incluye también todos los honorarios por la elaboración de los planos, los estudios, asesorías y supervisión de la construcción a ejecutar en el proyecto turístico en cuestión, siendo esta última una exención aplicable a los contratistas encargados de la ejecución de las obras Exención de 100% de impuestos de importación y otros impuestos como tasas, aranceles, recargos, incluido el Impuesto sobre Transferencias de Bienes y Servicios Industrializados (ITBIS), que se aplican a maquinaria, equipo, materiales y bienes muebles que sean necesarios para la construcción y para el primer equipamiento y puesta en marcha de la instalación turística de la que se dispone. Una vez que un proyecto es aprobado por la Ley CONFOTUR y se le otorgan todos los beneficios mencionados anteriormente, los inversionistas pueden deducir sus inversiones de sus ingresos netos imponibles

A “Deslinde” is a title of ownership or “Certificate of title" defining the limits of a property and its rightful owners. You CANNOT rightfully purchase a property without a clear “Deslinde”.

 

This document also certifies that the property was surveyed by a geometer (with GPS points) and that all of its boundaries were defined from the original title. A blue “Deslinde” means that all is in order. That document is issued right after the property gets approved, it is cleared.

 

Recent updates to the Dominican Republic's Property Registry Law require that all real estate transactions must have a clear "Certificate of Title" recorded at the Property Registry. Prior to this law, the whole responsibility for having a Clear Title Certificate was left to the buyers.

 

It is now the responsibility of the legal representative of the buyer to verify that the property has a clear "Certificate of Title".

Dominican Republic’s Property Registry Law makes it clear that a property cannot be sold and recorded at the Property Registry without having a “Deslinde” together with a clear “Certificate of Title”.

Puede asegurarse de que la compra de una propiedad sea segura gracias a 2 intermediarios: Una agencia inmobiliaria de confianza y oficina legal. Si vive en la República Dominicana y conoce personalmente al vendedor , no podría considerar necesario utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria local. El mejor Una forma de asegurarse de que una propiedad en venta sea segura para comprar es buscar el consejo de una buena agencia inmobiliaria local. Ellos tomarán los pasos preliminares para asegurarse de que la propiedad está en orden con sus obligaciones legales . Un corredor profesional también se asegurará de que encuestas y títulos son válidos y están actualizados. Para garantizar que el proceso de compra se desarrolle sin problemas, se recomienda encarecidamente contratar los servicios de un representante legal confiable. La agencia inmobiliaria lo derivará a una oficina legal de confianza que le brindará toda la información legal y se encargará del proceso de debida diligencia hasta que se registre la propiedad a su nombre. Requerirán todos los documentos necesarios del vendedor o su abogado: < li style = "font-weight: 400;" aria-level = "1"> Copia de la tarjeta de identificación del vendedor o una copia de su pasaporte, Copia del certificado de título, Copia de los recibos de pago de impuestos, emitidos por la Oficina de Impuestos Internos, Copia de la encuesta original o el plano de la parcela ("Deslinde") de la propiedad. En caso de que el vendedor compró originalmente la propiedad como un condominio o el vendedor es una corporación, se requieren documentos adicionales.
No hay ninguna restricción de ningún tipo para los extranjeros para heredar la propiedad de una propiedad en la República Dominicana. Ciudadanos y Residentes de la República Dominicana estarán felices de saber que la ley tributaria actual redujo el impuesto a la herencia a solo 3% del valor tasado de la propiedad Para aquellos beneficiarios que son viviendo fuera de la República Dominicana , el impuesto a la herencia es del 4.5% Se deberá transferir una parte mínima de la herencia a los herederos directos, independientemente de la existencia de un testamento en otro país.
Algunos condominios y hoteles en Las Galeras ofrecen a los propietarios en su proyecto para unirse a un programa de grupo de alquiler. El grupo de alquiler es gestionado por un equipo de profesionales que se encargará del alquiler y manteniendo su propiedad mientras no esté aquí. El objetivo es maximizar el retorno de su inversión y garantizan un servicio de calidad combinando los alquileres de todas las unidades del grupo de alquiler. Los ingresos totales del grupo son < / span> redistribuido a los propietarios, neto de costos de mantenimiento y administración . El equipo de administración que se encarga del alquiler de su unidad generalmente solicitará un 15% - 20% comisión sobre los alquileres .
Una vez que haya encontrado el terreno adecuado para su proyecto: Envíe una oferta escrita hasta su agente inmobiliario local Cuando se acuerden los términos de la transacción (precio, tiempo, garantías ...), utilice el servicios de una oficina legal / notario público para: Aplicar la diligencia debida en esa propiedad Borrador y firma de la "Promesa de venta" que describe los términos de la transacción Borrador y firma de la "Escritura de compraventa" Desde ese momento, toma aproximadamente un mes transferir el título de propiedad al nombre del comprador. Si desea construir una casa en su land, su agencia inmobiliaria puede recomendar arquitectos y constructores de renombre localmente. Estos son los diferentes pasos para construir una casa: Envíe sus requisitos a uno (o varios) arquitectos. Revisen el diseño juntos y obtengan un presupuesto para la construcción de su casa personalizada < / p> Firme un contrato vinculante que describa los términos acordados, responda posibilidades y eventuales sanciones en caso de incumplimiento Una vez que sea el propietario legítimo del terreno (se le cede el título), el arquitecto enviará los planos finales a las autoridades competentes para obtener el permiso de construcción. Este proceso puede tardar de 2 a 3 meses. Una vez que tenga los permisos para construir, la construcción puede comenzar. Las condiciones de pago normalmente siguen las fases de construcción . Esta es una estructura de pago típica en una nueva construcción: Firma del compromiso de venta | 10% Preparación del terreno & amp; Sentar las bases | 20% Paredes y techos | 25% Acabados | 30% Entrega de claves | 10% Recepción del título de propiedad | 5% ¿Quiere saber más? Visite nuestra página : Construye tu casa en Las Terrenas
Cada región en la República Dominicana tiene reglas distintas en términos de densidad de construcción . En Las Terrenas y la Península de Samaná, por ejemplo, se han definido diferentes áreas de construcción, cada una zona teniendo sus regulaciones específicas en términos de construcción. La regla más relevante es la densidad de edificios . Representa el número de habitaciones permitidas por hectárea (= 10,000 m² o +/- 2.5 acres) Si está buscando desarrollar un proyecto como un condominio o un hotel, es importante verificar la densidad de construcción del terreno que desea adquirir. ¡Pídale esa información a su agente inmobiliario! A continuación se muestra un mapa del Ministerio de Turismo que representa la densidad de construcción por área en Las Galeras:

It is entirely up to you. The large projects usually have their own sales team in place to promote the development. These sales teams are also remunerated with a sales commission included in the asking price, just like an independent broker.

 

Nevertheless, working with a realtor to represent you when purchasing pre-construction projects has its own advantages:

 

  • Sales representatives directly represent the builder since they work exclusively for that person. From an independent realtor, you can expect him or her to look actively after your interest.

  • An independent realtor has knowledge about the ongoing projects locally and can inform and guide you towards the best options. Your personal broker will always negotiate in your best interest the final conditions of the purchase to obtain a better price, favorable payment terms...
  • A realtor will also send you frequent updates on the progress of the construction. 

In the end, working with an independent realtor will increase your chances of making the right decision for your investment. 

 

Discover here the Ongoing Projects on Presale in Las Terrenas

Para obtener la residencia dominicana, es necesario solicitar una "Visa de residencia" en un consulado dominicano en su país de origen . El solicitante debe proporcionar varios documentos: Un certificado de nacimiento Referencias bancarias Un certificado de matrimonio Un informe policial Todos los documentos mencionados anteriormente deben estar traducidos y apostillados en español, el único idioma oficial en la República Dominicana. Las apostillas autentican los sellos y firmas de documentos oficiales, incluidos notarios, certificados de nacimiento, órdenes judiciales y otros documentos emitidos por una autoridad pública. Al aplicar las apostillas, los documentos son reconocidos en todos los países miembros de la Convención de La Haya. PD: La tarifa de un abogado de inmigración para manejar el primer proceso de residencia es de alrededor de US $ 1200. Las renovaciones son mucho menos costosas y más fáciles de obtener. Se le pedirá al solicitante que proceda a una breve examen médico en Santo Domingo para recibir la tarjeta de residencia

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