FAQ

IMMOBILIER
À LAS GALERAS

Trouvez toutes les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur l’immobilier à Las Galeras, Samaná, en République Dominicaine. La démarche légale pour acheter un bien immobilier, les retours sur investissement, les exonérations fiscales, les frais d’enregistrement…
Taxes et frais légaux : 3% de frais pour le Transfert du Titre de la propriété 1% à 1,5% pour les Frais juridiques (Notaire, processus de diligence raisonnable) 1% Annuel Taxe foncière (IPI) La commission du courtier est payée par le vendeur et est incluse dans le prix de vente.
Les étrangers bénéficient exactement des mêmes droits de propriété et< /span> obligations en tant que citoyens dominicains. Il n'y a aucune restriction pour les étrangers désireux d'acheter un bien immobilier. Le passeport et la pièce d'identité suffisent pour conclure une transaction immobilière.
Choisir une agence immobilière bien établie lors de l'achat d'une propriété en République dominicaine est primordial. Que vous soyez nouveau dans l'immobilier ou sur l'île, il y a plusieurs facteurs et connaissances à prendre en considération avant d'investir dans une propriété. En une phrase, travailler avec des professionnels vous apportera plus de sécurité, moins de maux de tête, plus d'informations, plus d'options sur le marché et au final un meilleur prix. Découvrez l'équipe Ocean Edge ici : En savoir plus sur nous
Avec de nombreuses agences immobilières en activité à Las Galeras, il est important de choisir le bon courtier. Voici quelques critères à considérer lors de la sélection de votre agence immobilière : Un site Web bien construit avec une navigation conviviale pour les utilisateurs Une large gamme de propriétés présentées avec des images de qualité, des vidéos et toutes les informations utiles sur la propriété Courtiers multilingues pour une communication claire et fluide entre toutes les parties, acheteurs et vendeurs, banque, notaire… < /p> Un courtier réactif qui s'implique pour vous aider à trouver et conclure votre transaction immobilière dans les meilleures conditions Il vaut mieux choisir une agence locale avec des partenariats locaux par rapport aux agences franchisées à l'étranger Découvrez l'équipe à Ocean Edge Immobilier ici : En savoir plus sur nous< /p>

For a detailed legal guide please read the following article:


GUIDE TO BUY A PROPERTY IN DOMINICAN REPUBLIC

 

The procedure when investing in real estate in the Dominican Republic is similar to the United States, Canada and Europe. First of all, you need to find the right home fitting your budget and your project.


You can search HOMES FOR SALE IN LAS TERRENAS here and contact an agent to guide you in your property enquiry.

 

The legal buying process in 3 steps:

 

1 - The Purchase Offer

Once you are decided on a particular property, the first step is to send a formal written offer to the seller describing the main conditions under which you propose to purchase the property. This Purchase Offer, usually sent via email, includes details such as the purchase price, the payment terms and more aspects if necessary. It is recommended to be as transparent as possible from the start.

When the seller is presented with your offer, they can either accept the proposal or send a counter offer with different terms, closer to their expectations.

This delicate process of negotiation is unique to each transaction. Hence the importance to discuss with your real estate agent to come up with the best possible offer.

 

2 - The Promise of Sale

The second step is the drafting and signing of the "Promise of Sale". In the Dominican Republic, the POS is a legally binding document which needs to be signed in front of a notary public.

All the terms of the transaction are established in that document; it will include the full names of both parties, references establishing identities (such as valid passports, driver’s license), a clause in case of default from either party, a legal description of the property, the final purchase price, the payment terms, the date on which the property is delivered, the exact date of the closing, etc.

When signing the “Promise of Sale", the buyer is required to wire the first payment as agreed between the parties. The amount usually varies from 10% to 20% of the purchasing price. Depending on the type of transaction, this payment is either placed in the escrow account of the legal office representing you, or sent directly to the seller’s account.

At the same moment, the notary public will proceed with the due diligence process.

 

3 - The Deed of Sale

The last step to finalize your real estate transaction is to sign the "Deed of Sale”. It is a formal document legally binding on both parties and signed in the presence of a notary public.

As mentioned, the legal office needs to request and verify all the necessary documents (Due Diligence) to ensure a proper transfer of ownership to the buyer.

This process can take as little as a few days or considerably more. The required time will vary according to the availability of the documents, the people and the complexity of the transaction. By experience, it usually takes 2 to 3 weeks.

Both parties need to be physically present (or their legal representatives via a Power of Attorney) in front of the Public Notary. The Deed of Sale will be read and signed by both parties. The real estate agent will accompany during the signature process.

All funds (amount agreed between parties in the "Promise of Sale") need to be readily available for transfer at the time of closing. The buyer and the seller will sign all the necessary documents. Once the seller attests reception of the funds and only then, the public notary will stamp the "Deed of Sale".

Now, the sale can be recorded at the “Registry Office of Titles" by your legal representative. In most cases, it takes around 1 to 2 months to get the property under your name (or your company's name).
Les frais notariaux sont d'environ 1%-1,5% du montant convenu pour la transaction immobilière. Ces frais couvrent les services fournis par le bureau juridique chargé de la procédure judiciaire. Il comprend : Rédaction des contrats (Promesse et Acte de Vente) Réunions Diligence raisonnable Transfert de propriété, certificat de titre En bref, toutes les étapes nécessaires pour vérifier le statut juridique du bien, rédiger les contrats et transférer la propriété à l'acheteur. L'acheteur est responsable du transfert et des frais juridiques. Tous les autres frais sont à la charge du vendeur.
Le droit de mutation immobilière est la taxe payée par l'acheteur au registre des titres, dans la région où se situe le bien. En République dominicaine, la taxe de transfert de propriété est égale à 3% de la valeur estimée de cette propriété. Cette valeur est différente du prix d'achat. C'est la valeur de la propriété enregistrée à l'Internal Revenue Office. Il est en général inférieur à la valeur marchande réelle de la propriété. Pour les propriétés achetées dans le cadre d'un société, le droit de mutation dû est de 2 % du capital de cette société. Les principes sont différents pour chaque opération. Nous vous recommandons de demander conseil à un notaire / avocat local pour évaluer les meilleures options pour votre investissement.
La taxe foncière annuelle (IPI) est appliquée sur le montant total de la valeur immobilière d'une propriété. < /p> Pour tous les biens immobiliers (maisons et lots) appartenant à des particuliers dont la valeur enregistrée est inférieure à 150 000 USD, la propriété est exonérée de la taxe foncière annuelle.< /span> Tarifs < b>Particuliers : un taux de 1% est appliqué sur la plus-value de 7 438 197 RD $ (ou 147 387 $ US en juin 2019) de la propriété. Fiducies : 1 % sur la valeur du bien immobilier . Pas exception. Entreprises : 1 % du capital de l'entreprise. La taxe foncière est payée en deux versements semestriels, avec le délai de versement du premier versement le 11 mars et du deuxième le 11 septembre. Bon à savoir : le montant de l'actif fiscal payé par une entreprise peut s'appliquer en crédit de ses revenus. < p> Exemptions Le bâtiment (et le terrain sur lequel il est construit) appartiennent à des personnes de plus de 65 ans, à condition qu'il s'agisse du seul bien possédé par le même individu en République dominicaine Retraités et rentiers d'origine étrangère (50%) Terres rurales et propriétés à usage agricole situées sur des terres rurales Toutes les propriétés dont la valeur totale est égale ou inférieure à (7 438 197 $ RD / 147 387) $
La loi CONFOTUR est une incitation gouvernementale pour développer les zones touristiques de la République dominicaine et promouvoir la protection de l'environnement dans ces zones. Les avantages de cette loi peuvent être accordés à toute personne physique ou morale personnes domiciliées dans le pays pour promouvoir ou investir des capitaux dans des infrastructures touristiques, telles que l'immobilier. Les propriétés relevant de la loi CONFOTUR sont exonérées de toutes taxes foncières pour une durée de 15 ans : Pour les particuliers (premiers propriétaires) : Exonération de la taxe de transfert de 3% pour le transfert du titre Exonération de l'impôt foncier annuel (IPI) de 1%< br /> Exonération de l'Impôt sur la Plus-value lors de la revente du bien< br /> Exonération de la Taxe sur les revenus locatifs Pour les promoteurs :< /b> Exonération de 100% des taxes nationales et municipales pour la constitution de sociétés, pour l'augmentation de capital des sociétés déjà constituées, Impôts Nationaux et Communes par cession sur droits immobiliers, par cessions, échanges, apports en nature et toute autre forme de cession sur droits immobiliers, de la Taxe sur les Habitations Somptuaires et Solaires Non Construites (IVSS). Cela comprend également tous les honoraires pour la préparation des plans, les études, les conseils et la surveillance de la construction à exécuter dans le projet touristique en question, ce dernier étant une exonération applicable aux entrepreneurs chargés de l'exécution des travaux Exemption de 100% des taxes à l'importation et d'autres taxes telles que les frais, droits, surtaxes, y compris la taxe sur les transferts de biens et services industrialisés (ITBIS), qui sont applicables sur les machines, équipements, matériaux et les biens meubles qui sont nécessaires à la construction et au premier équipement et mise en service de l'installation touristique dont environ. Une fois qu'un projet est approuvé par la loi CONFOTUR et bénéficie de tous les avantages énumérés ci-dessus, les investisseurs peuvent déduire leurs investissements de leur revenu net imposable

A “Deslinde” is a title of ownership or “Certificate of title" defining the limits of a property and its rightful owners. You CANNOT rightfully purchase a property without a clear “Deslinde”.

 

This document also certifies that the property was surveyed by a geometer (with GPS points) and that all of its boundaries were defined from the original title. A blue “Deslinde” means that all is in order. That document is issued right after the property gets approved, it is cleared.

 

Recent updates to the Dominican Republic's Property Registry Law require that all real estate transactions must have a clear "Certificate of Title" recorded at the Property Registry. Prior to this law, the whole responsibility for having a Clear Title Certificate was left to the buyers.

 

It is now the responsibility of the legal representative of the buyer to verify that the property has a clear "Certificate of Title".

Dominican Republic’s Property Registry Law makes it clear that a property cannot be sold and recorded at the Property Registry without having a “Deslinde” together with a clear “Certificate of Title”.
Vous pouvez vous assurer que l'achat d'un bien immobilier est sûr grâce à 2 intermédiaires : Une agence immobilière de confiance et bureau juridique. Si vous habitez en République dominicaine et connaissez personnellement le vendeur , vous ne pourriez pas juger nécessaire de faire appel aux services d'une agence immobilière locale. Le meilleur Un moyen de s'assurer qu'une propriété à vendre est sûre à acheter est de demander conseil à une bonne agence immobilière locale. Ils prendront les étapes préliminaires pour s'assurer que la propriété est en ordre avec ses obligations légales. Un courtier professionnel s'assurera également que les enquêtes et les titres sont valides et à jour. Pour garantir le bon déroulement du processus d'achat, il est fortement conseillé de s'assurer les services d'un représentant légal fiable. L'agence immobilière vous dirigera vers un bureau juridique de confiance qui vous fournira toutes les informations juridiques et se chargera du processus de diligence raisonnable jusqu'à ce que la propriété soit enregistrée à votre nom. Ils auront besoin de tous les documents nécessaires du vendeur ou de son avocat : < li style="font-weight: 400;" aria-level="1">Copie de la carte d'identité du vendeur ou copie de son passeport, Copie du certificat de titre, Copie des reçus de paiement des impôts, délivrés par l'Internal Revenue Office, Copie de l'arpentage ou du plan de terrain d'origine ("Deslinde") de la propriété. Si le vendeur a initialement acheté la propriété en copropriété ou si le vendeur est une société, des documents supplémentaires sont requis.
Il n'y a aucune restriction que ce soit sur les étrangers pour hériter de la propriété d'une propriété en République dominicaine. Citoyens et résidents de la République dominicaine seront heureux d'apprendre que la loi fiscale actuelle réduit le impôt sur les successions à seulement 3% de la valeur estimée de la propriété Pour les bénéficiaires qui sont vivant en dehors de la République dominicaine, le impôt sur les successions est de 4,5% Une part minimale de l'héritage devra être transférée aux héritiers directs, indépendamment de l'existence d'un testament dans un autre pays.
Certains condominiums et hôtels à Las Terrenas proposent aux propriétaires dans leur projet de rejoindre un programme de gestion locative en interne. Le pool locatif est géré par une équipe de professionnels qui s'occupera de la location et maintenir votre propriété pendant que vous n'êtes pas ici. L'objectif est de maximiser le retour sur investissement et vous garantissent un service de qualité en combinant les locations de toutes les unités du pool de location. Le total les revenus de la piscine sont < /span>redistribué aux propriétaires, net des frais d'entretien et de gestion. L'équipe de gestion qui s'occupe de la location de votre logement vous demandera généralement 15% - 20% commission sur les locations.
Une fois que vous avez trouvé le bon terrain pour votre projet : Soumettre une offre écrite à votre agent immobilier local Lorsque les termes de la transaction (prix, délais, garanties...) sont convenus, utilisez le services d'un cabinet d'avocats / notaire à : Appliquer la diligence raisonnable sur cette propriété Rédaction et signature de la "Promesse de vente" décrivant les conditions de la transaction Rédaction et signature de « l'acte de vente » À partir de ce moment, il faut environ un mois pour transférer le titre de propriété au nom de l'acheteur. Si vous souhaitez construire une maison sur votre terrain, votre agence immobilière peut recommander localement des architectes et des constructeurs réputés. Voici les différentes étapes pour construire une maison : Envoyez vos besoins à un (ou plusieurs) architectes. Révisez ensemble la conception et obtenez un devis pour la construction de votre maison sur mesure < /p> Signer un contrat contraignant décrivant les termes convenus, respon sabilités et pénalités éventuelles en cas de non-conformité Une fois que vous êtes l'ayant droit du terrain (le titre vous est transféré), l'architecte enverra les plans définitifs aux autorités compétentes afin d'obtenir le permis de construire. Ce processus peut prendre 2 à 3 mois. Une fois en possession des permis de construire, la construction peut commencer. Les conditions de paiement généralement suivent les phases de construction. Voici une structure de paiement typique sur une nouvelle construction : Signature du compromis de vente | 10 % Préparation du terrain & Poser les fondations | 20% Murs et toits | 25 % Finitions | 30% Remise des clés | 10 % Réception du titre de propriété | 5 % Vous voulez en savoir plus ? Visitez notre page : Construisez votre maison à Las Terrenas
Chaque région de la République Dominicaine a des règles distinctes en termes de densité de construction. À Las Terrenas et dans la péninsule de Samana, par exemple, différentes zones de construction ont été définies, chacune zone ayant sa réglementation spécifique en termes de construction. La règle la plus pertinente est la densité du bâtiment. Il représente le nombre de chambres autorisées par hectare (=10 000 m² ou +/- 2,5 acres) Si vous cherchez à développer un projet tel qu'une copropriété ou un hôtel, il est important de vérifier la densité de construction du terrain que vous souhaitez acquérir. Demandez cette information à votre agent immobilier ! Vous trouverez ci-dessous une carte du ministère du Tourisme représentant la densité de construction par zone à Las Terrenas :
C'est entièrement à vous de décider. Les grands projets ont généralement leur propre équipe de vente en place pour promouvoir le développement. Ces équipes commerciales sont également rémunérées avec une commission de vente incluse dans le prix demandé, tout comme un courtier indépendant. Néanmoins, travailler avec un agent immobilier pour vous représenter lors de l'achat de projets de pré-construction a ses propres< b> avantages : Les représentants commerciaux représentent directement le promoteur puisqu'ils travaillent exclusivement pour cette personne. D'un agent immobilier indépendant, vous pouvez vous attendre à ce qu'il s'occupe activement de vos intérêts. Un agent immobilier indépendant a une connaissance des projets en cours localement et peut vous informer et vous guider vers les meilleures options. Votre courtier personnel négociera toujours dans votre meilleur intérêt les conditions finales de l'achat pour obtenir un meilleur prix, des conditions de paiement avantageuses. .. Un agent immobilier vous enverra également des mises à jour fréquentes sur l'avancement du chantier. En fin de compte, travailler avec un agent immobilier indépendant augmentera vos chances de prendre la bonne décision pour votre investissement. Découvrez ici le Projets en cours en prévente à Las Galeras
Pour obtenir la résidence dominicaine, il faut demander un "Visa de résidence" dans un consulat dominicain dans son pays d'origine. Le demandeur est tenu de fournir plusieurs documents : Un acte de naissance Références bancaires Un certificat de mariage Un rapport de police Tous les documents mentionnés ci-dessus doivent être traduits et apostillés en espagnol, la seule langue officielle de la République dominicaine. Les apostilles authentifient les sceaux et les signatures des documents officiels, y compris les notaires, les actes de naissance, les ordonnances judiciaires et d'autres documents émis par une autorité publique. En appliquant les apostilles, les documents sont reconnus dans tous les pays membres de la Convention de La Haye. PS : Les honoraires d'un avocat spécialisé en immigration pour gérer le premier processus de résidence sont d'environ 1 200 $ US. Les renouvellements sont beaucoup moins coûteux et plus faciles à obtenir. Le demandeur devra procéder à un bref examen médical à Saint-Domingue afin de recevoir la carte de séjour

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